预约商品房买卖之警示

津市黄南林

            预约商品房买卖之警示

耿聪、陈钲文诉津市市丰华房地产开发有限公司商品房预约合同案

       【阅读导示】

       本案商品房预约合同法律关系基于“认筹登记申请书”等事实综合确认。
     1.刑民交叉案件的处理在审判中应具体案件具体分析。在商品房预约、买卖合同纠纷案件中，如开发商的员工涉嫌诈骗购房人被提起公诉，但本案已经查清，无须再以该刑事案件处理结果为依据，本案就不需中止审理，已中止审理的亦应恢复诉讼。
      2.从事房地产经营开发的开发商对商品房销售环节的安全防范及谨慎注意义务须较一般买房人严格。在商品房纠纷案件中，开发商员工提供加盖开发商真实印章的《认筹登记申请书》等合同核心凭据，法院应认定购房者已尽到最基本的注意和谨慎义务。

     【基本案情】

     法院经审理查明：津市丰华公司开发销售“丰华城”楼盘，雷×系该公司员工，办理合同备案登记、不动产权证登记等。
      2016年5月29日，耿聪以其子陈钲文名义与雷×经手签订《津市丰华城认筹登记申书》。2016年9月26日，耿聪、陈钲文与雷×签订《津市市商品房买同》。耿聪先后分三次向雷×交纳购房款236756元，雷×经手出具《收款收据》，雷×收取耿聪契税、维修基金共13939元。后耿聪查看其认购商铺时，发现该商铺已销售他人。
    经鉴定上述买卖合同加盖印章与津市丰华公司报津市市公安局备案印章不符，申请书加盖印章与报备印章相符。津市丰华公司确认《收款收据》加盖津市丰华公司财务专用章的真实性。
     雷×因涉嫌诈骗耿聪、陈钲文等人购房款，法院一审判决：雷×犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年。雷×不服该判决提起上诉。本案审理中，雷×刑事案件二审尚未审理终结。

【裁判结果】

湖南省津市市人民法院于2018年11月28日作出判决：

     一、解除耿聪、陈钲文与津市丰华公司之间的商品房预约合同；
     二、津市丰华公司于本判决发生效力之日起十日内向耿聪、陈钲文返还购房款236756元；
      三、驳回耿聪、陈钲文的其他诉讼请求。
       津市丰华公司不服，提起上诉。湖南省常德市中级人民法院于2019年3月27日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

     【裁判理由】

　　法院生效裁判认为：综合本案事实法院确认《津市丰华城认筹登记申请书》及《收款收据》对耿聪、陈钲文和津市丰华公司产生法律效力，足以认定双方形成商品房预约合同法律关系。但案涉商铺已销售给他人，双方无法再签订商品房买卖合同。耿聪、陈钲文请求解除商品房买卖合同，但本案为商品房预约合同纠纷，亦属于商品房买卖合同纠纷的范畴，故对于耿聪、陈钲文的该诉讼请求，法院变更支持解除商品房预约合同。合同解除后，耿聪、陈钲文请求返还已交付购房款236756元，应予支持。但案涉契税、维修基金并不属于本案商品房预约合同中津市丰华公司应当收取的款项，雷×收取契税、维修基金应视为其个人接受耿聪、陈钲文委托的行为，耿聪、陈钲文应另行向雷×主张权利。
     对耿聪、陈钲文请求双倍返还购房款，法院认为，耿聪、陈钲文主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定事实依据不足，法院不予支持。
     津市丰华公司辩称本案因雷×涉嫌刑事犯罪，应中止审理，追加雷×为本案被告，法院就其程序性主张在本案判决前已裁定处理。津市丰华公司员工雷×涉嫌诈骗犯罪，但有关本案事实已经查清，本案不需中止审理，即使已中止审理，亦应恢复诉讼。同时，耿聪、陈钲文未主张雷×在本案中承担民事责任，无须追加雷×为本案被告。
     津市丰华公司还辩称双方不存在商品房买卖合同关系。本案为商品房预约合同纠纷，亦属于商品房买卖合同的范畴。雷×作为公司员工，提供加盖公司真实印章的《津市丰华城认筹登记申请书》等材料足以让耿聪、陈钲文相信商品房预约行为真实有效。津市丰华公司从事房地产经营开发，对商品房买卖环节的安全防范及谨慎注意义务应较一般买房人严格。而雷×使用津市丰华公司已经作废的《津市丰华城认筹登记申请书》等材料与买房人签订合同，收受购房定金或购房款。津市丰华公司怠于履行注意与安全防范义务。津市丰华公司抗辩双方不成立商品房买卖合同法律关系，以雷×涉嫌诈骗犯罪掩饰其合同义务，对抗善意买房人，法院不予采信。

     【以案释法】

      当前，商品房买卖合同纠纷案件是人民法院受理民事案件中比重较大的类案，司法理论与实践对此类案的审理也日趋成熟，但仍然有一些个案特殊情形给办案法官带来困扰。如何平衡开发商与购房者之间的利益，进一步理清裁判思路，探索裁判规则，本案的审理有一定的启发。
      一、商品房预约合同之性质界定
      所谓“预约”乃是指，是指当时约定在将来订立一定的合同，即以将来就特殊事项订立合同为主要目的之契约。如此，较之预约合同，将来订立之合同为本约合同。预约合同具有以下特质：首先，其目的在于订立本合同，是为了锁定本合同的订立机会而做出；其次，预约合同本身是具有法律约束力的，是双方当事人真实意思的表示；最后，预约合同形成的是一种磋商或是一种缔约请求权，订立后，任何一方均有权请求对方在约定之时间订立本合同。上述特质便是预约区别与本约之关键所在。
     预约合同乃是对交易机会中一个已经成熟的部分进行固定，其可以表现为认购书、订购书、意向书、预定协议等形式。如何对预约合同进行甄别，既是实践之需也是理论上的争议之所在，客观上可以从直观标准即内容的完整性、核心标准即立约之目的以及兜底标准之疑约从本。具体而言，首先从合同内容之完备性来区分本约与预约、其次，应当揭示合同文本之文义面纱，探求合同订立之真意、最后，倘使综合上述情况无法仍无法甄别，则应当将其所涉合同归于本约合同。故这一原则的选择乃更为契约合同订立之鼓励交易原则。
     《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了预约拟制为本约的条件，表明预约和本约就是两个独立的合同，有各自的权利义务，只是两个合同的目的一致，目的都是为了实现本约。在商品房买卖中，预约合同的存在很普遍，因为《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定需要取得商品房预售许可证明后才能进行商品房预售，而开发商希望尽早确立商品房买卖合同关系，所以产生认购书、订购书、预定协议等形式的预约商品房买卖合同。
     以本案为例，耿聪、陈钲文虽然与津市丰华公司签订商品房买卖合同，但该合同文本加盖印章并不是津市丰华公司真实印章，故商品房买卖合同亦即本约并不能认定成立。但是，在确认双方争议的《津市丰华城认筹登记申请书》、《收款收据》上加盖津市丰华公司印章的真实性后，《认筹登记申请书》即成为本案认定双方民事法律关系的关键所在，分析认筹登记申请书载明的“有意买”、“购房认筹金”、“诚意登记申请”等内容，结合耿聪、陈钲文交纳相关购房款等事实，可以认定双方形成商品房预约合同法律关系。
       二、民刑交叉纠纷程序处理
      在处理民刑交叉纠纷上，最高人民法院先后有《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》、《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》等就民刑案件之间的程序衔接、民事法律行为效力认定、民事赔偿责任范围等问题作出规定。规定中，民刑案件分别审理主要基于同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉及刑事犯罪，或者涉及刑事犯罪的事实与民商事案件虽有关联但不是同一事实。最高法院通过相关会议纪要、批复、判例进一步明确，有下列情形之一的，应当分别审理：（1）主合同的债务人涉及刑事犯罪或者生效裁判认定其构成犯罪，债权人请求担保人承担民事责任的；（2）以法人、非法人组织或者他人名义订立合同的行为涉及刑事犯罪或者刑事裁判认定行为人构成犯罪，合同相对人请求该法人、非法人组织或者他人随合同后果的；（3）法人或者非法人组织的法定代表人、负责人或者其他工作人员的职务行为涉及刑事犯罪或者刑事裁判认定其构成犯罪，受害人请求该法人或者非法人组织承担民事责任的；（4）侵权行为人涉及刑事犯罪或者刑事裁判认定行为人构成犯罪，被保险人、受益人或者其他赔偿权利人请求保险人支付保险金的；（5）受害人（当事人）请求涉及刑事犯罪的行为人之外的其他主体承担民事责任的。如本案而言，法院认定耿聪、陈钲文与津市丰华公司形成商品房预约合同法律关系，尽管津市丰华公司职员×涉嫌刑事犯罪的事实与本案有关联，但从行为实施主体角度判断，分别为公司及公司职员，更重要的是，本案民事法律事实独立存在，无论×刑事犯罪事实及结果如何，均不影响本案民事法律关系及事实认定，故不宜认定为“同一事实”而中止审理。
     司法实践中，从刑事案件受害人的权益保护角度出发，上述规定虽然基于“不同事实”极大地扩充了受害人权利救济的途径，但在“同一事实”状态中受害人民事权益的救济仍有探讨的必要。抛开涉众型经济犯罪法院单个审理民商事案件存在诸多问题不谈，在仅涉及个别受害人的刑事犯罪案件中，受害人提起民事诉讼时，如果民事法律关系事实能够认定，其实完全可以审理判决。现实生活中，诸多刑事案件的久拖不决，给受害人的民事权益救济产生很大的障碍，不利于社会矛盾的化解。
      三、商品房买卖的安全保障与注意义务，安全保障与注意义务是民事法律关系中通过综合考虑社会经济价值及道德需要后根据诚信及公平原则确定的义务。一般来说，在侵权纠纷案件中裁判适用较多，如最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》就确定经营者的安全保障义务。而在民商事合同中，当事人也负有安全保障与注意义务，该项义务未必直接反映在合同文本中，而是以合同附随义务的形式出现。《合同法》第六十条第二款规定当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条款附随义务的范围和内容列举未尽，安全保障与注意义务也当在其之列。
     笔者搜索商品房买卖合同判例时，发现各地法院审理的商品房买卖合同与刑事犯罪交叉情形并不少见。其中，因刑事犯罪而引发的当事人安全保障与注意义务也较多成为案件争议的焦点。当然，这里的安全保障与注意义务仅限于为促进实现商品房交易目的的范围，具体而言，包括如下一些情形：①开发商的资质审查，包括买卖的房产是否取得《商品房预售许可证》；②开发商工作人员的身份审查；③买卖房产是否存在已销售、抵押、查封等限制状态；④为保障交易资金安全，相关款项直接存入商品房买卖专用账户中；⑤合同示范文本是否规范，口头承诺事项、广告宣传是否与合同文本一致；等等。从交易风险来说，现实中更多的风险形成于购房人，因为在商品房买卖过程中，开发商和购房人在信息获得渠道和交易环节把握等方面，双方并不处于对等地位，开发商相对于购房人具有更多的优势和主动权，所以商品房买卖合同在签订合同前一定要尽到安全保障与注意义务，避免购房资金损失。但尽管如此，开发商的风险仍无处不在，以本案津市丰华公司承担的民事责任为例，即为开发商为公司员工犯罪行为对购房人的资金安全买单。详细分析其中的安全保障与注意义务，×利用公司作废和遗失的合同文本及收款收据骗取他人购房资金，公司在相对较长时间未予查明，在公安机关对×涉嫌刑事犯罪立案侦查后，才报案处理。公司怠于履行安全保障与注意义务，使得×实施诈骗犯罪的机率加大，于此情形下,津市丰华公司抗辩双方不成立商品房买卖(预约)合同纠纷,以×涉嫌刑事犯罪掩饰其合同义务、对抗善意买房人，法院不予采信。就此而言，开发商在商品房买卖过程中的优势地位，使得其安全保障与谨慎注意义务较一般购房人严格。

                        （来源：津市法院）

津市杨振文

这个案例有典型性和代表性。为您点赞！

津市黄南林

津市杨振文 发表于 2021-9-1 11:06
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李帮进

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高英明

太实用！为南林兄佳帖点赞！

张新泉

欣赏点赞写得可观的。

张新泉

玩了好多名堂，还在继续建房，无法无天，又不制止。

上善若水

佳帖欣赏，为你点赞！

寒儒

陷阱多，要小心又小心。

津市黄南林

李帮进 发表于 2021-9-1 11:12
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