如何行使建筑物区分所有权的共有权？

谢肇荣

      根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。当前，建筑物区分所有权中共有权纠纷案发生得比较多。在这里列出一个案例供我们学习理解什么叫做建筑物区分所有权的共有权？怎样行使这个权利？


         原告袁某诉被告袁某某业主共有权纠纷一案

           原告袁某诉称：与被告系上下邻居关系，2009年底，被告进行房屋装修时，擅自破墙开门开窗，将五层共用平台占为私用，在上面种植花草，放置石桌、石凳等。还在通往五层共用平台的五层共用走道上安装铁门，将铁门之内的共用走道作为厨房占用，妨碍原告及其他居民进出五层共用平台。后经居民投诉，2014年在区房地局的干预下，被告拆除了上述部分违章搭建。2015年底，被告又擅自在五层共用平台上搭建阳光房，该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米，严重影响原告安全。为此，原告多次与被告交涉，但被告置之不理，给原告人身安全及身心健康均造成严重影响。故原告起诉法院要求判令被告：1、拆除搭建在房屋五层共用平台上的阳光房，恢复共用平台原状；2、排除通向五层共用平台的妨碍，拆除搭建在房屋五层共用走道上的厨房，恢复五层共用走道原状；3、赔偿原告精神损害费人民币3，000元。

　　被告袁某某辩称：房屋四层屋顶上的阳光房非被告搭建，五层走道上搭建的厨房系被告的前任住户所为，且与居住六层的原告无任何关联，不影响原告的通风、采光和通行，对此，原告没有诉权。综上，要求法院驳回原告的所有诉讼请求。

　　法院查证的事实：原、被告分别系房屋606室、506室房屋的权利人。2009年5月被告与某置业有限公司签订《住房转让协议书》，取得506室房屋的所有权。协议书补充条款载明：该房价中含铁门内过道及平台，系505室、506室二户独自使用。上述平台及原告所诉的五层共用平台系房屋四层屋顶。2009年6月，被告住于505室（系被告妻子所有）。2014年1月13日，区房屋土地管理局(以下简称“房地局”)向被告发出《行政处罚决定书》，该决定书载明：因擅自在房屋东墙开窗及占用共用部位，安装铁门和水泥栏杆，擅自门改窗，破墙开门。限2014年1月22日以前改正，恢复原状。因被告逾期未履行，房地局于同年6月向本院申请执行。2014年7月房地局以当事人通过协调处理已于2014年7月22日履行了部分拆违义务，其余违章行为待平改坡工程施工时一并处理为由撤回申请执行。2015年起被告陆续在四层屋顶上搭建阳光房、种植绿化。以上事实由原告提供的房屋资料、照片，被告提供的《住房转让协议书》、《行政处罚决定书》，本院制作的庭审笔录等证据予以佐证。

　　法院判决及其理由：不动产的相邻方应当按照有利于物业使用、安全、方便、合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害、排除妨碍。行为人擅自占用业主共有部分、改变其使用功能，权利人请求排除妨碍、恢复原状，人民法院应予支持。本案中四层屋顶及五层走道均系业主共有部分，被告擅自在四层屋顶上搭建阳光房，并将五层走道改作厨房占为己用。经现场查看，被告搭建的阳光房房顶距原告窗户仅90厘米，客观上影响原告的居住安全。故原告作为与被告同号房屋606室的权利人，要求被告拆除搭建在四层屋顶上的阳光房；拆除搭建在五层走道上的厨房，恢复五层走道原状的诉讼请求，与法无悖，本院予以支持。但原告要求被告赔偿原告精神损害费人民币3，000元的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。关于被告称原告所诉的违章搭建大部分系其前任住户所为，与其无关一节，本院认为，违章搭建即便由被告前任住户搭建，但已随房屋一起转让给被告，其从搭建物上获得的利益理应承担相应的民事责任，故该抗辩理由，本院不予采纳。被告虽称阳光房非其搭建，其妻黄琦华在另案中也称阳光房系己搭建，但被告与黄琦华作为夫妻，且共同使用阳光房，因此被告亦应对该阳光房的拆除承担责任，故被告该抗辩理由，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第(二)项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项、第十四条之规定，判决如下：（1）袁某某于本判决生效之日起三十日内拆除上海市房屋四层屋顶上搭建的阳光房；（2）袁某某于本判决生效之日起三十日内拆除安装在上海市房屋五层走道上的铁门及其附件；将上海市房屋五层走道通往四层屋顶之间的窗恢复成原来的门；（3）袁某某于本判决生效之日起三十日内清除安装在上海市房屋五层走道上的厨房设备及放置的所有物品，恢复走道原状；（4）驳回袁某的其余诉讼请求。

张新泉

出以公心，实事求是。

吉祥

    学法律,涨知识!

陈爱玉

         人人学法律，争当遵纪守法的好公民。

谢肇荣

张新泉 发表于 2017-5-30 06:50
出以公心，实事求是。

致以节日问候！

谢肇荣

吉祥 发表于 2017-5-30 07:53
学法律,涨知识!

致以节日问候！

谢肇荣

陈爱玉 发表于 2017-5-30 09:07
人人学法律，争当遵纪守法的好公民。

致以节日问候！

陈光新

值得借鉴的判例！

曾巧中

       人人学法律，争当遵纪守法的好公民。