本帖最后由 日月星辰 于 2017-11-15 19:38 编辑
身边的法律知识(十六)——城镇居民不得在农村买房、建房 在县城国家机关工作的冯某退休后于2009年底用22万钱在城郊农村买了二间房屋,并进行了装修,并住进了该处房屋。2013年开发商在此地附近办了一个大的商贸市场,该地房屋明显增值。原房主觉得自己卖房卖亏了,就以农村房屋不能买卖为由,要求冯某退还房屋。 在农村房屋买卖纠纷的处理中,很关键的问题是如何认定农村房屋买卖合同的效力。根据我国土地管理法规定,宅基地使用权系农村集体经济组织成员的福利性待遇,与农村集体经济组织成员的身份紧密相连,且一户只能有一处宅基地。同时,国家法律、政策一直以来屡屡强调农村房屋不得进行买卖。国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”,“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。2007年12月,国务院常务会议再次强调:城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”物权法第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”此处的“国家有关规定”应当包括相应的国家政策。 所以,根据我国现行法律和政策,城镇居民是不能到农村买房的,更不能购买农村土地建房。法院在处理时城镇居民购买农村房屋买卖合同或者土地买卖时,应作无效合同处理。 法院在处理这类纠纷时,应当考虑实际情况,综合权衡买卖双方的利益。尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现价值和原买卖价格的差异造成的损失两方面的因素,平衡买卖双方的利益;对于购房人已经装修、翻建、扩建房屋的情况,应对购房人的投入进行补偿;在让购房人返还、退还房屋的同时应当注意为城镇居民的购房人留出合理的搬出房屋时间。
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