本帖最后由 日月星辰 于 2017-11-23 22:38 编辑
农村户口子女考上大学或者参军入伍转业、复员参加工作等，其户口迁出农村，在城镇工作、结婚生子，如果父母病故，作为城镇户口的子女是否可以继承父母在农村的房屋和宅基地吗？可以办理房地产权证吗？这是我们经常遇到、关注并涉及国家法律的规定问题。 所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱和有关法律规定进行析产，持原产权证、遗嘱等资料到房产主管部门办理过户手续。 城镇户口子女能继承父母农村的房屋和宅基地吗？ 一、我国的《继承法》中所列遗产的范围中包括房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。 根据有关法律的规定，农村村民有权使用本集体经济组织的宅基地建房，并拥有该房屋的产权。但有两种情形例外：一是城镇人口依法继承农村房屋所有权，二是申请人原为农村村民，已合法取得农村房屋所有权，此后农转非，原农村房屋所有权不变。 公民的房屋属于个人的合法财产，按照我国继承法的规定是可以继承的。不论是农村村民，还是城镇户口的公民，都可以按照继承法的规定享有继承权，并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产，即城镇户口的公民可以继承农村房屋。但是城镇户口的公民在继承农村房屋时还要受到国家土地法的限制。城镇公民只能继承农村宅基地上的房屋，而对附着房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。根据《土地管理法》和有关法律法规的规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，是可以继承的。 对于所继承的房屋及宅基地使用权的继承问题，实践中通常分情况处理：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地；如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待该房屋处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人如果是城镇居民，宅基地虽然不能继承,但继承农村房屋的继承人可以“连带”使用宅基地。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》〔1995年3月11日国家土地管理局（1995）国土籍字第26号发布〕第四十九条“继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权”之规定，确定了“地随房走”之原则,明确了继承房屋可以继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等。 二、国家对城镇户口继承人继承农村房屋宅基地的限制。目前，国家对城镇户口继承人可以继承农村房屋，但对其宅基地是予以限制使用农村宅基地的，即只有房屋继承权，没有宅基地使用权。仍然按《土地管理法》及相关法律规定：宅基地属于农民集体所有，一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过省、直辖市、自治区规定的标准。农村村民与城镇居民因继承取得农村房屋的结果是不一样的：农村村民因继承取得多处住宅的，原则上不作处理，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持房屋原状，但不得改建、扩建，房屋损坏后多余的宅基地应当由村委会依法收回。城镇居民继承房屋后，因为不是本村村民，不享有宅基地使用权，进行审批登记时无法变更宅基地，在实践中经常会出现两种情况，一种是该村集体组织有决定收回宅基地的风险；另一种是经过乡、镇人民政府批准，由评估机构评估价格或双方协商出售给符合申请建房用地条件的村民。 同时，因农村宅基地使用权的取得具有无偿性、身份性、流转的限制性，且宅基地使用权以农户为单位无偿分配使用，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回”之规定，没有建房或原建房倒塌后的宅基地使用权不可以继承。 三、农村房屋办理继承的程序。办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。如果不进行房屋继承登记，遇到征地拆迁等情况，其权利将难以得到法律保护。房屋继承登记一般步骤如下： 1、房屋评估。首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。 2、继承公证。申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。 3、房屋测绘。申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。 4、继承登记。申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房地产权属证明书。 5、法律规定需递交的其它资料。如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。如果只有一个继承人，按照指定程序办理继承手续比较容易。如果是两个以上子女，几个人同时享有继承权时，且长辈没有遗嘱时，兄弟姐妹要进行协商处理，协商不成，可以向房屋所在地的人民法院提起民事诉讼，依法进行判决处理。
（本文2016年8月5日发表于《正扬网》法制与生活专栏，修改后再次发表）
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发表于 2017-11-23 22:31:15
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