本帖最后由 日月星辰 于 2017-12-23 22:24 编辑
身边的法律知识（64）——买房人购买二手房应当注意的几种情况 最近，网上报道了这样一则消息：购房者李女士从谢某手上购买了一套价值过百万的二手房屋，双方已经签订了《房地产买卖合同》，李女士也如约支付了全部购房款。但是因为该这套房子之前卖主已抵押给银行，谢某未及时解除抵押，所以当时双方并未办理过户手续，李女士便搬进去居住，并将房子的购房合同、卖房人的房产证等相关原件拿来自己保管。随后谢某多次推脱找理由不给办理过户手续。半年以后，李女士感觉不对劲查询才得知，谢某竟然在她不知情的情况下，将原房产证在房产部门挂失，重新办理了新的房产证，并以新的房产证向银行办理了抵押贷款手续。 笔者读了这篇报道，这件事让李女士吃了大亏。从法律上分析，如果卖房人不还清该房屋贷款，李女士是不享有该房屋产权的。二手房购买者在购房之前，一定要了解清楚房屋权属状况，也可以要求卖家打印相应的证明，并到房屋产权登记部门核实，在签订买房合同后，要及时办理过户登记，因为房屋产权不过户，这房子就还不是你所有。如果遇到案例中的情况，买家可提起民事诉讼，要求卖家办理过户，否则要求对方承担违约责任。 笔者综合法律规定，买房人对以下几种房子不能购买： 一、卖家没有提供房产证。卖房人没有房产证，买房人到房管局肯定办不了过户手续，只有房产证才能证明房屋所有权，买家购买他人没有房产证的房子必然会承担巨大风险，没有房产证的房子不能购买，如果购买，很有可能“房财两空”。 二、卖房未经其他产权人同意。购买有多个共有产权人的房子，一定要征得所有共有人同意，要多个共有产权人签名同意。如果没有共有人签名，一旦发生纠纷，房屋买卖无效。 三、被查封的房产不能购买。签订二手房买卖协议前一定要和业主到房地产交易中心做产权调查，确认房屋没有其他权属纠纷、未被冻结查封，而且你一定要提前在合同里约定违约责任，这样，即使以后遇到房子被查封了，购房人付给卖房人的款项也可挽回损失。 四、未解除抵押的房屋不能购买。未还清银行贷款的房子叫抵押房，房产证不在房主手里，在银行那里抵押。根据法律规定，只有无抵押的房产才能办理过户手续。 五、违规建筑的房屋不能购买。因为违规建筑的房屋，既没有土地使用证，也没有房屋产权证，是违法建筑，这种房屋不受法律保护。 六、正在出租的房屋一般不要购买。我国法律规定“买卖不破租赁”，如果房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租户就可以继续租赁，新户主不能解除租赁合同。除非买主购买后继续租赁，也是可以购买的。 另外，城镇户口居民不能购买农村的房屋。农村的房屋是农民按照“一户一宅”的农村土地政策享有的福利待遇，住宅土地属集体所有。现行的国家法律、政策不允许城镇户口居民不能购买农村的房屋。如果遇到土地征收、房屋拆迁，不能享受有关拆迁待遇，只能补偿房屋的费用。
| 
发表于 2017-12-23 22:22:03
楼主
发表于 2017-12-24 11:10:50
