本帖最后由 日月星辰 于 2017-12-28 07:06 编辑
身边的法律知识（67）——夫妻一方单方出售共有房产，如何认定买卖合同效力? 在房屋买卖合同纠纷中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。房屋一般是夫妻共同财产中最重要的组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，将会造成另一方重大的财产损失。在最高人民法院《婚姻法司法解释(三)》颁布实施后，对夫妻单方出售夫妻共同所有房产的处理作出了明确的规定，统一了人民法院裁判尺度。 一、夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的问题。在司法实践中，夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时，一般登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下，只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产，是否在房产证上加上另一方的名字，对双方的权利义务没有影响。但在房屋交易中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后，卖房人的配偶作为房屋共有人，以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。另外还有一种情况，即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事，其配偶是知道的，但是房屋买卖合同签订之后，由于房屋价格上涨而反悔，其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况在法院发生民事诉讼比较常见。 二、夫妻之间的权利义务应当保护，但在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?根据法律规定，应当按善意取得制度来处理此类问题，根据最高法院婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件： 1、第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;2、买受人支付了合理对价;3、买受人已经办理了产权登记手续。 在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。 三、法律对生存权优于债权的保护。如果夫妻一方出售的是其拥有的唯一小住房，该房屋出售后一家人就无房可住了，考虑个人的生存权是第一位的，生存权应当优先于债权保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”第7条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”上述两条，对于包括夫妻双方在内的家庭成员居住权的保护问题，在上述关于执行的司法解释中已经予以明确规定。如果夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋，在保护善意第三人利益后，可能确实损害了出卖人配偶的权利，最高法院婚姻法司法解释(三)第11条第2款规定：夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 另外，对于哪些债权是不能执行的，需要在与执行相关的法律或司法解释之中予以明确。例如，一个老人李某因骑电动车将另一老人谈某致死，谈某的儿子向人民法院起诉，法院判决李某赔偿18.5万元。李某系企业退休职工，每月的退休工资只有1800余元，仅能保障李某和老伴（无工作）基本生活的养老金，人民法院能否将李某的全部养老金予以执行用来清偿其赔偿金呢?这显然是不能的，因为我们要优先保护李某和老伴的生存权而非其债权人的债权。
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发表于 2017-12-27 19:49:16
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发表于 2017-12-28 11:17:54
