本帖最后由 津市黄南林 于 2021-12-10 00:19 编辑
小区业主委员会是适格的诉讼主体
【写在前面的话】 以前，居民小区业主的权益受到侵犯后提起民事诉讼。在人员众多时，人民法院的传统作法是：将权利人各自起诉，然后将多个案件合并审理，业主方派出代表参加诉讼。业主委员会不能成为诉讼主体。
2018年，津市市人民法院受理原告津市市尚居一品小区业主委员会与被告湖南恒拓置业有限公司和被告常德市政融物业服务有限公司恢复原状一案。本案审理中，原告业主委员会是否为适格的诉讼主体资格成为本案焦点。津市法院审理后认定，小区业主委员会具有诉讼主体资格，是适格的诉讼主体。该法院一审判决原告业主委员会胜诉。置业公司不服提起上诉。二审终审判决维持一审判决，驳回上诉。
尓后，该法院法官庞芳编写並发布了此案例。笔者认为：该案例有很好的现实指导价值，特将该案例全文转发，以飱读者。
津市市尚居一品小区业主委员会诉湖南省恒拓置业有限公司、常德市政融
物业服务有限公司恢复原状案
单个或部分共有人（业主）可行使对物业管理区域内共有部分的消极防御之诉
作者：庞芳发布时间：2020-03-23 09:15:05
本案是一起“小区部分业主因业主共有权状告开发公司”的典型案例，随着“私权自治”理念的贯彻以及业主“自主管理”意识的增强，作为业主及业主委员会，在现代物业中的地位和作用日益凸显。本案肯定了单个或部分业主对共有部分请求物权保护的适格主体地位，并肯定了业主委员会的诉讼主体地位。对于当前日益增多的建筑物区分所有权纠纷中业主共有权的保护具有典型意义。
关键词
业主 共有部分 物上请求权消极防御之诉
【裁判要旨】
对物业管理区域内相关建筑物权属的确认及物上请求权的行使为消极防御之诉，系为了维护物权的现状、保护物权免受侵害的行为，属于物权的保存行为。该类行为对其他共有人（业主）并无不利影响，明显不同于物权的用益、处分行为，因而不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条所规范的行为。因此，对物业管理区域内相关建筑物权属的确认及行使物上请求权的行为，单个或部分共有人（业主）亦可行使，无需经得专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
【基本案情】
原告：津市市尚居一品小区业主委员会（以下简称尚居一品业委会）
被告：湖南省恒拓置业有限公司（以下简称恒拓公司）
被告：常德市政融物业服务有限公司（以下简称政融公司）
尚居一品业委会诉称：尚居一品小区由恒拓公司开发，政融公司为前期物业公司。恒拓公司在按照原规划设计完成尚居一品住宅楼竣工验收后，擅自改变原规划设计功能，将住宅楼架空层、架空夹层改建成住房、车库并对外销售，政融公司对此进行管理并帮助恒拓公司销售。恒拓公司和政融公司的行为严重损害了尚居一品业主的权利。 因此尚居一品业委会向本院提出诉讼请求：判令恒拓公司、政融公司拆除尚居一品住宅楼架空层和架空夹层建筑（除承重柱之外的所有墙体，装饰装修），恢复至竣工验收时的标准。
恒拓公司辩称，尚居一品业委会作为原告的诉讼主体资格不成立，其成立不合法，其提起诉讼未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；恒拓公司没有擅自改建尚居一品架空层和架空夹层成为住房和车库的行为；恒拓公司对外出售的车库是恒拓公司已经取得所有权的专有空间，其有权对外销售。
政融公司未作答辩。
法院经审理查明：根据津市市规划局就尚居一品项目的建设工程规划审批意见，尚居一品项目包括高层住宅楼和综合楼二栋，其中高层住宅楼规划总建筑面积10 001.2平方米，含架空层中物管用房面积113.92平方米，其中计入容积率总建筑面积9219.72平方米；综合楼总建筑面积3983.3平方米（含地下停车面积1025平方米），其中计入容积率总建筑面积2957.9平方米。尚居一品综合楼竣工验收时，架空层竣工图显示为开敞式架空花园和非机动车停放库，不动产登记载明架空层为物业和公共用房。竣工验收后，开发商恒拓公司未经审批，对架空层进行封闭，其中，在架空夹层扩大面积，通过修建墙体，改建8个房屋，在架空层，通过修建墙体，改建7个房屋（车库）。改建后，恒拓公司对改建房屋（车库）进行销售。
根据津市市不动产登记中心关于尚居一品房屋记载的内容，尚居一品住宅楼（B栋）总面积9934.18平方米，其中物业公共用房建筑面积530.91平方米，住宅房屋85套，登记权利人84人，登记权利人即业主专有部分总面积9403.27平方米；尚居一品综合楼（A栋）总面积3578.78平方米，包括恒拓公司登记权利人21人，房屋用途除车库外均为商业性质。
2018年2月12日，尚居一品住宅楼业主召开业主大会，选举成立尚居一品业委会。2018年5月17日，津市市房地产管理局根据津市市汤家湖社区居民委员会的申请，作出《关于同意尚居一品业委会备案的函》。
2018年6月1日，尚居一品住宅楼业主大会授权尚居一品业委会就架空层改建并出售等事宜提起诉讼，形成《尚居一品小区业主关于授权尚居一品业委会诉讼的决议》，业主签名共63人。上述签名不规范业主及签字备注“水电分户”等内容业主共计9人，余下签名业主共计54人，该54人业主专有部分建筑面积共计6157.85平方米。
【裁判结果】
湖南省津市市人民法院于2018年9月7日作出（2018）湘0781民初392号民事判决：一、恒拓公司于本判决生效后60日内拆除尚居一品住宅楼架空层、架空夹层改建房屋（车库），按尚居一品住宅楼竣工图恢复原状；二、驳回尚居一品业委会的其他诉讼请求。
宣判后，恒拓公司提起上诉。湖南省常德市中级人民法院于2018年12月18日作出（2018）湘07民终1752号民事判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：1、尚居一品业委会是否具有诉讼主体资格，应当从尚居一品业委会有无诉讼权利能力和本案之争议是否属于其诉权范围两方面予以综合认定。就诉讼权利能力而言，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》第十五条规定了业委会的目的及职能为执行业主大会的决定事项。业主委员会的特殊地位受法律认可。最高人民法院曾在（2002）民立他字第46号函中，答复金湖新村业主委员会符合”其他组织”条件，可以自己的名义提起诉讼。本案中，尚居一品业委会是依法经业主大会选举产生并备案登记的业主委员会，其法律地位为具有诉讼权利能力的其他组织。就尚居一品业委会诉权范围而言，业主委员会的诉权范围取决于其职能范围。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。依据《中华人民共和国物权法》第八十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第（四）项：”业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，实施违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分的行为，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’”之规定，业委会对于涉及业主共有和共同管理权利的事项，有权作出相应决定，对于此职权范围内发生的纠纷，业委会有权以自己的名义参与诉讼。本案中，恢复诉争架空层与架空夹层的原状涉及到全体业主的共同利益，属于尚居一品业委会处理公共事务的职权范围，且提起本案诉讼已得到业主大会的授权。综上，尚居一品业委会作为原告具有本案诉讼主体资格。
2、恒拓公司提出尚居一品业委会成立不合法，且提起诉讼未经过合法表决，不具诉讼主体资格。本案尚居一品业委会已经备案通过，在尚居一品业委会的主体资格未经相关权利主体主张要求撤销或者由相关部门作出撤销的决定而被否定前，应当认为尚居一品业委会具有相应的主体资格。物业管理区域内相关建筑物权属的确认、物上请求权的行使，系为了维护权利的现状、保护权利免受侵害的行为，属于物权的保存行为，对其他共有人即其他业主并无不利影响，其不同于物权的用益、处分行为，单个或部分共有人亦可行使，故无需按照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定必须经得专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。尚居一品业委会的该上诉理由不能成立。
3、本案涉架空层与架空夹层属于全体业主共有。恒拓公司的该行为不仅改变架空层及架空夹层的使用功能，而且侵占了业主的共有权，损害了全体业主的合法权益。其理应承担恢复原状的民事责任。
【案例注解】
本案是一起“小区部分业主因业主共有权状告开发公司”的典型案例，随着“私权自治”理念的贯彻以及业主“自主管理”意识的增强，作为业主及业主委员会，在现代物业中的地位和作用日益凸显。本案肯定了单个或部分业主对共有部分请求物权保护的适格主体地位，并肯定了业主委员会的诉讼主体地位。对于当前日益增多的建筑物区分所有权纠纷中业主共有权的保护具有典型意义。
一、业主单独之诉的类型化区分
从《物权法》第78条第2款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。及第83条第2款的规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”来看,业主共同权益与业主个人合法权益存在一定的重合性，由业主作为共同权益诉讼主体并非没有法律上的依据。
根据业主诉讼请求的不同，业主单独之诉分为形成之诉和给付之诉两种，给付之诉又有消极防御之诉和积极索赔之诉之分。本案尚居一品业委会的诉讼请求为：判令恒拓公司、政融公司拆除尚居一品住宅楼架空层和架空夹层建筑，恢复至竣工验收时的标准，属于消极防御之诉。
二、业主单独之诉的程序设置与立法目的
（一）形成之诉的程序设置与立法目的
当业主大会或业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益时,(物权法》允许业主个人提起诉讼主张撒销。撤销之诉这种典型的形成之诉即成为业主个人维护共同权益的诉论形态。业主大会或者业主委员会是业主行使成员权的途径， 形成的决议属于业主行使成员权的结果， 业主撤销权诉讼机制的设立应当是为了救济业主受侵害的实体权利， 故业主提起撤销权之诉中的合法权益应当理解为业主的成员权中包含的权利，即对共有部分的所有权和管理权。共有部分的所有权自不证自明， 共有部分的管理权主要通过业主大会或者业主委员会决议表现出来， 并且该决议应当是指存在程序瑕疵的决议。如果业主大会或者业主委员会决议侵犯了业主的专属权利， 业主可以通过侵权等诉讼保障其权益。
（二）消极防御之诉的程序设置与立法目的
在消极防御之诉中，提起诉讼的业主要求被告停止侵害、恢复原状、消除危险、排除妨害,而不包括赔偿损失。提起这种诉讼请求的业主胜诉时,不涉及诉讼成果的分配;败诉时,不涉及诉讼费用的承担(提起诉讼的业主自行承担并已预交了诉费)。所以，消极防御之诉在诉讼程序设置方面不必过分考虑业主之间的利益冲突。
（三）积极索赔之诉的程序设置及立法目的
积极索赔之诉较多地涉及起诉的业主与其他业主之间的利益协调关系，其程序设置要比消极防御之诉复杂得多。
积极索赔之诉关涉全体业主的合法权益, 有必要对其进行特殊规制。其一,在诉讼程序设置上应当尽可能谋求业主内部行为的一致性。为此,积极索赔之诉的当事人适格应当有别于消极防御之诉, 以确保该诉讼行为的效力及于全体业主的正当性。其二, 对一些事关诉讼胜负的重要决策也应当进行特殊规制以防止具体负责实施诉讼的人滥用实施权侵害业主共同权益。
三、业主有权单独对共有部分提起消极防御之诉。
物权保护请求权的权能通常包括停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失等请求权。业主对建筑共有部分请求物权保护的权能直接涉及业主诉讼权利的实体性问题，也间接涉及业主共有权利的实现途径问题。
有观点认为物权法第七十六规定了业主共同决定的事项范围。本案恒拓公司实施了在架空层及架空夹层改建房屋并出售的行为属于改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动的行为，损害的是全体业主共同管理的权利，并未直接损害到业主个体的利益，原告业主请求恢复原状应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意来实现。
要明确是否需要过半数的业主同意才能提起本案的诉讼，首先需明确本案属于何种业主单独之诉的类型。
本案属于消极防御之诉。消极防御不涉及诉讼成果的分配，败诉时,不涉及诉讼费用的承担(提起诉讼的业主自行承担并已预交了诉费)。所以，消极防御之诉在诉讼程序设置方面不必过分考虑业主之间的利益冲突。
行为人擅自占用建筑共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，必然会妨害到业主对建筑物共有部分的正常使用和共有权及共同管理权的行使，对业主权利具有实质性的影响，即作为个体的业主在请求保护的物权法律关系中对诉讼标的具有直接利害关系，此时权利受到侵害的业主依法可以向人民法院提起诉讼。
另外，从《物权法》第８３条第２款第２句规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”这一规定来看，乍一看就是无多大意义的宣示，但是，若将“业主”解释为包括单一业主的情形，将“合法权益”解释为包括共有权，将“依法”解释为包括可以依据规定物权保护之排除妨害救济措施的《物权法》第３５条，那么，上述解释合起来就是：单一业主可以就侵害自己共有权的行为，依据《物权法》第３５条向人民法院提起排除妨害之诉请。由此，以排除妨害为例，对单一业主究竟是否可以提起共有权保护之诉的问题的回答自然是肯定的。上述解释显然不违反《物权法》第８３条之文义。从体系上看，《物权法》第８３条第２款第１句言及的诉请主体为“业主大会、业主委员会”，是从共有人团体的角度做出的规定，将第２句言及的“业主”解释为包含从共有人个人的角度做出的规定，也是体系和谐的。另外，从价值判断上看，我国《物权法》第７５条第１款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”可见业主大会和业主委员会尚且不是“应当”或“必须”设立的，许多小区成立经年也无上述机构，否定单一业主可就共有权保护提起排除妨害之诉请亦不利于业主权益之维护。
四、业主行使物业管理区域内共有部分消极防御之诉的实务困境
关于业主在共有部分中应当享有的保护救济体系是当今法律欠缺的部分。
我国在颁布物权法时，首先考虑的是为维护大多数业主的利益，防止业主在小区共有部分中的利益受到损害。我国已经颁布出台物权法及物业管理的相关条例十余年，业主与开发商、物业间的矛盾分歧持续不断，主要集中在建筑物的共有部分方面，诉讼纠纷不在少数，但笔者在查阅相关案例时，发现了这样一个问题：即业主个人或者业主委员会为原告的案件往往因证据不足或者诉讼主体不适格而被法院驳回诉讼请求。究其原因：一方面业主的取证能力有限，在业主起诉房地产开发商、物业公司侵害其共有权益时至少需要证明全体业主的共有部分受到侵害事实显示，即使开发商及物业确实侵占了业主共用部分。而上述内容的证明对于普通业主来说是异常困难的。首先，业主在购房时适用的是房地产开发商提供的格式条款，复杂的合同语言及多达数百或数千条的合同条款使得多数业主在购房时并不能通读合同条款。其次，房地产开发商、物业公司将建筑区域内的共有部分转给第三方有偿使用时，其合同文本、付款金额对于普通业主来说是无法通过合法的手段取得的。
五、现有法律框架内业主行使物业管理区域内共有部分消极防御之诉的完善路径
当物业小区的公共权益遭受侵害之时要维护共同的权益的途径包括诉讼途径和非诉讼途径（此处仅探讨诉讼途径）。
（一）适度的举证责任倒置。
在民事诉讼案件的审理上，应当遵循“谁主张，谁举证”的原则。但是在单个业主共同权益诉讼中，业主通常难以获得有关的资料，这样将导致业主举证非常困难。虽然我国《物业管理条例》规定业主享有知情权，②但业主知情权的范围过于狭窄，而且在业主行使有限的知情权时往往阻力重重。在民事诉讼中，原告和被告应当地位平等且力量相当，如果双方的诉讼能力相差甚远，就应当通过举证责任倒置等制度性安排加以平衡。在目前我国法律尚未作举证责任规定的情况下，人民法院在单个业主共同权益诉讼中可以根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第7 条的规定确定由被告举证，这样可以减轻原告的举证负担以激励其更好的行使诉权。
（二）消极防御之诉的既判力适度扩张
消极防御之诉在诉讼程序设置方面不必过分考虑业主之间的利益冲突。但是，为了实现实质的一次性解决纠纷，仍然有必要运用既判力的片面扩张理论,对消极防御之诉的既判力进行一定的扩张。
即原告胜诉的消极防御之诉的生效裁判的既判力扩张至其他业主;原告败诉的消极防御之诉的生效裁判的既判力则仅在当事人之间生效。
德国学者将既判力对第三人的扩张，分以下两种:是只允许有利的片面扩张;二是无论是否有利均允许判决效力的扩张。既判力的片面扩张具有一定的正当性，因为在适用既判力片面扩张理论时，第三人可因其不同的地位或授引有利于原告的判决(原告胜诉判决)的效力，或不承认不利于原告的判决(原告败诉的判决)的效力面尽量提出自己的攻击防御，以图取得与前判决不同的判决。
对于抵抗型的法定诉讼担当只能采取既判力片面扩张理论，而不能“一刀切”地将既判力不加区别地运用。
（来源：津市法院）
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发表于 2021-12-9 23:51:08
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