农村宅基地的关键问题（四）

津市黄南林

       农村宅基地的关键问题（四）

   十六、城镇居民能否到农村购置宅基地根据《关于加强农村宅基地管理的意见》要求：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，所以城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。国务院办公厅下发的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发【1999】39号)明确指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发【2004】28号)也指出，“实行最严格的土地管理制度，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发【2007】71号)、《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业发展农民增收的若干意见》(中发【2008】1号)也多次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。

    十七、城市居民、华侨原已取得的宅基地能否登记发证1999年国办发文禁止城市居民再以自行建造或购买的方式获得宅基地，所以1999年之后城镇居民使用宅基地的，不予确权登记。1999年之前非农业户口居民（含城镇居民和华侨）合法取得的，包括转让、赠与房屋以及经政府审批建房等方式占用宅基地的，国土资发[2016]191号文规定，分1982年前、1982年-1999年两个历史阶段，规定了确权登记的政策。1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。可见，城市居民并非都无法取得宅基地使用权证。

    十八、农村村民住宅可以建几层根据各地出台的《农村村民住宅建设管理办法》，一般规定，农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。那么登记的时候也不能超过这个限额。对于超过这个层高、面积、层数等，为提高农村登记发证率，可以考虑采用标注方式，对限额以内的面积予以登记，超过限额的予以备注：拆迁时不予补偿，并移交相关管理部门。

     十九、宅基地没有审批材料，如何登记国土资发[2016]191号文规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。这条与新《土地管理法》第七十八条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有些出入。很多人因此不敢根据这条补办审批手续。其实，这条考虑到很多地方对农村土地管理比较粗放，宅基地和集体建设用地十几年没有审批一宗，用地需求得不到满足，客观上导致违法占地的情形。对于这种主观恶性不大的违法占地，实务中可以按照审批条件审核后予以补办审批手续。另外按照新《土地管理法》，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。对宅基地审批的权限已经下放，这条规定该如何变迁，是否可以由乡镇人民政府直接批准补办，有待验证。

     二十、新农村建设等重新调整的宅基地，能否发证新农村建设是在原旧村址上实施新村建设，且占用的土地是原村集体建设用地，可以办理宅基地申报，经人民政府批准，进行确权登记发证。在耕地进行新农村建设的，如果已办理农用地转为建设用地手续的，可以申请确权登记发证。涉及依法“合村并组”的，“合村并组”后土地所有权主体保持不变的，所有权仍然确权给原农民集体；“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的，履行集体土地所有权变更的法定程序后，按照变化后的主体确定集体土地所有权，并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的，原则上应维持原有土地权属不变；依法调整土地的，按照调整协议确定集体土地权利归属，并依法及时办理土地变更登记手续。对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。

                      （完）

张新泉

欣赏点赞写得可观的。

高英明

帖文很好，回答的的是很现实的问题。欣赏点赞佳帖！

张新泉

有个大队支书批地基的时候，个人是收钱的，不给不批，给了才批，不知道这个现象在其他地方是不是这样。反正有不按习主席指示办事的人。暗箱操作不知道现在是不是继续。

张新泉

上面是中央的提倡，下面腐败现象是腐败现象，两下里不同。

津市黄南林

张新泉 发表于 2022-3-13 12:47
欣赏点赞写得可观的。

感谢张老师欣赏点赞！

张新泉

怀疑那些搞农家乐的，搞那么大面积，不知道属不属于一个玩名堂的擦边球。

津市黄南林

高英明 发表于 2022-3-13 12:49
帖文很好，回答的的是很现实的问题。欣赏点赞佳帖！

感谢高主任老师佳评欣赏点赞！

津市黄南林

张新泉 发表于 2022-3-13 12:53
有个大队支书批地基的时候，是收钱的，不给不批，给了才批，不知道这个现象在其他地方是不是这样。反正有不 ...

感谢张老师关注评论。

张新泉

总是上有政策，下有对策。