本帖最后由 日月星辰 于 2017-10-21 22:45 编辑
身边的法律知识（五）—— 房产开发商将购房人未登记的已购房屋在银行抵押贷款怎么办？ 温馨提示：目前，许多房地产开发公司在购房人办理房屋买卖合同后未在房地产部门登记，开发商又利用购房人已购的房屋在银行办理抵押贷款，然后携款逃跑，严重损害了购房人的合法权益，常德市城区和各县、区、市已经发生多起这样的事件，务必引起购房人的注意！现在，购房已实施了网签购房合同登记，弥补了这一漏洞。已同开发商签订房屋买卖合同已交付房款而没有办理网签购房登记的购房人，要及时到房产部门办理购房登记，防止受到自己的合法财产受到损失！ 2013年10月31日，王女士因无房屋居住，与某房地产开发公司签订一份房屋买卖合同，该合同约定，王女士购买某房地产开发公司103平方一套，价格为75万元，并全额付清购房款，装修后并于2014年1月入住，但未办理房屋过户手续。2014年11月，该房地产公司的经理在用王女士等58人未登记的房产在某银行抵押贷款4000万元后，于2015年2月携款潜逃。于是，某银行起诉并申请法院冻结了王女士等58人购买的房产。根据《物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上述案例中王女士等58人的房屋买卖未办理产权登记手续，房屋所有权不发生转移的效力。而某房地产开发公司与某银行的抵押合同办理了抵押登记，抵押权生效。因此，根据物权优于债权的原理，应当支持银行的请求。那么，王女士是否有权主张房屋所有权？ 根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下简称《批复》）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。” 《批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”显然，最高法院也认为上述两种债权有着明显的差异，而支付了全部或者大部分款项的买受人所享有的债权需要更强的保护。这一规定无疑提升了特定类型买受人的债权效力等级，甚至将其置于法定优先权中几乎最高的等级，放置在工资报酬的债权之前。买房人购买房屋是出于自己居住的需要，居住是民事主体的生存权利的体现，因此其居住的权利应当优先受到保护。从《批复》第一条和第二条的逻辑来看，我们可以得出这样的结论：承包人的工程价款享有法定的优先权，这法定优先权优先于登记抵押，那么在法定优先权都不能对抗买房人的情况下，登记抵押又怎能对抗支付了全额房款的买房人？ 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，王女士和其他57人如果无其他用于居住的房屋、且已交付50%的房款，可以依据上述法律规定向冻结其房产的人民法院提出执行异议。据此，本案中某银行所获得的抵押权将不能对抗买受人王女士和其他57名购房人，法院将会支持王女士和其他57名购房人的执行异议。如果其他57名购房人没有交付50%的购房款，也不是无其他用于居住的房屋，将不能获得法院的支持，法院将会驳回其执行异议。
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发表于 2017-10-21 22:22:21
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发表于 2017-10-22 10:01:52
