本帖最后由 日月星辰 于 2018-1-16 09:12 编辑
身边的法律知识（70）——夫妻一方未经对方同意出卖登记在该方名下的共有房屋是否有效？
温馨提示：在二手房屋买卖交易中，买受人不但要审查出卖人的房屋是否有房屋土地使用证和房屋产权使用证，还要注意审查与房屋产权登记人的共有人是否同意出卖该房屋，并要求其房屋产权共有人出具同意出卖该房屋的书面意见，避免发生纠纷，造成不必要的财产损失。 房屋买卖案例 谢先生与杜女士于 2011年10月1日结婚。2012年3月双方共同一次性出资38万元在常德市某小区购买了一套128平方米三室二厅的电梯商品房屋，登记在谢先生的名下，并进行了装修，共计用费8万元，该房屋一直闲置。2016年3月15日，谢先生经他人介绍与李某相识，李某听说谢先生有二套房屋，欲购买谢先生闲置的第二套房屋，谢先生表示同意，并查看了谢先生家的房屋和房屋产权证，双方签订了《房屋买卖合同》，约定：1、李某购买谢先生名下的某小区房屋，买卖价款议定65万元，李某签订本合同时交给谢先生定金10万元（当即付给10万元）；2、李某于本合同签订后15日内办理房屋过户手续时即时将余款55万元汇入谢某指定的银行帐户；3、双方办理房屋产权证后，谢先生3日内将房屋交付李某。2016年3月30日上午，李某携带55万元的银行卡与谢先生到房屋产权证部门办理房屋过户登记时，经办人询问是否结婚？如果结婚，办理房屋产权过户手续需要妻子出具身份证并签名，双方办理房屋变更登记未果。下午李某和谢先生与谢先生之妻杜女士协商房屋权属变更过户手续事宜，杜女士表示，我从未同意丈夫出售夫妻共同房屋，不同意协助办理该房屋权属变更登记手续。故未达成一致意见。 法院判决结果 2016年4月，李某起诉至法院称，其购买谢先生房屋系善意，在签订该房屋的买卖合同时，其购买该房屋系基于市场价格，且谢先生的房屋原来只用费46万元，已高出购买价格19万元；故请求法院判令强制谢先生、杜女士履行《房屋买卖合同》并协助办理涉案房屋的权属变更登记手续。 谢先生辩称，我在出售案涉房屋时没有和妻子商量，但她原来与我说过把此房子卖掉，现在妻子不同意卖房的情况下，请求法院驳回李某的诉讼请求。 杜女士辩称，我与谢先生系夫妻，案涉房屋系双方共同财产，按照法律规定，出售该共有房屋，应征得夫妻双方的明确同意。丈夫在出售该房屋时并未征得我同意，故不同意出售案涉房屋，请求驳回李某的诉讼请求。 一审法院经审理认为，谢先生与李某签订《房屋买卖合同》时，李某基于谢先生是案涉房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，故其信赖谢先生有权处分案涉房屋，对此没有任何过错；经查明，李某所购买的案涉房屋在签合同时同周边同类型房屋的出售价格基本是一致的，谢先生作为该房屋的登记权利人同李某签订《房屋买卖合同》时，李某是善意的，且合同所约定的价格也是合理的，故《房屋买卖合同》是谢先生与李某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李某请求谢先生、杜女士继续履行合同的诉讼请求，经查明，谢先生在出售案涉房屋时，杜女士明确表示不同意出售案涉房屋，根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在杜女士作为案涉房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人杜女士的同意。鉴于杜女士在本案中明确表示不同意出售案涉房屋，故李某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件，法院不予支持。法院向李某释明法律规定：鉴于在合同有效且不能履行情况下李某的权益保护问题，李某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人谢先生承担不能履行的违约责任。对此，李某撤回原来的诉讼请求，变更诉讼请求：请求法院判决谢先生承担不能履行的违约责任，定金10万元双倍返还。故一审法院判决：谢先生返还李某双倍返还定金20万元。 该案判决后，双方均未上诉。该案判决已产生法律效力。 本案法律分析 对于本案《房屋买卖合同》的效力，司法实务界已经基本上形成了共识，本案《房屋买卖合同》是合法有效的。但是，对于买受人主张继续履行该买卖合同的诉讼请求能否获得支持，在实务中则存在不同的处理意见。 一种意见认为，既然《房屋买卖合同》有效，而有效的合同具有法律拘束力，买受人请求继续履行合同的，人民法院应判决强制履行。本案李某关于继续履行、要求谢先生和杜女协助办理房屋权属变更登记手续的诉讼请求应获得支持。 另一种意见认为，本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行，应取决于其共有权人杜女士的意思表示。虽然谢先生在签订《房屋买卖合同》时并未取得完全的处分权，但如果在办理该房屋房产权属变更登记时取得了共有权人杜女士的完全同意，则案涉房屋就可以完成物权变动，在此情况下李某的诉讼请求可以获得支持；如果案涉房屋的共有权人杜女士不同意该房屋的买卖，则由于谢先生并未取得该房屋的完全处分权，根据物权法第九十七条的规定，该房屋并不能实现物权变动。而本案中对于李某请求继续履行合同的诉请，鉴于案涉房屋的共有权人杜女士不同意出卖，且明确表示不予协助办理该房屋的权属变更登记手续，故本案不能支持李某关于继续履行的诉讼请求。 笔者认为，第二种处理意见更为恰当一些，理由如下： 第一，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。合同法第一百一十条的规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”在本案中，鉴于案涉房屋系谢先生与杜女士的夫妻共同共有财产，因此，李某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。物权法第九十七条对于共有物处分的条件规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”在本案案涉房屋共有权人杜女士并不同意出售该房屋的情况下，谢先生作为共有权人之一对案涉房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件；同时在李某的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，法院应予驳回。 第二，城市房地产管理法第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。对该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。因此，对于本案李某的诉讼请求，人民法院予以驳回，也同城市房地产管理法的规定保持了衔接。 第三，对于本案所涉及的情形，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡。真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者互相冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益，其交易安全上的利益则得到了保护；另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。在上述既保护了买受人的交易安全利益，又保护了共有物权人利益的情况下，对于本案所涉李某继续履行的请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间静态利益和动态利益的平衡。 综上所述，对于本案李某请求继续履行合同、由谢先生和杜女士协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，由于案涉房屋的共有权人杜女士不同意，故李某的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求，故该诉讼请求不能获得支持。 对于本案李某的权益保护来说，在一审诉讼中，法院可以向其释明法律规定，告知其在人民法院认定《房屋买卖合同》有效的情况下，应变更诉讼请求为请求解除《房屋买卖合同》及要求房屋出卖人承担债务不能履行的违约责任。而本案法院已经向李某进行了释明，李某同意变更诉讼请求，故法院判决谢先生承担双倍违约金是正确的。
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发表于 2018-1-15 22:02:16
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